Mietrecht: BGH entscheidet erneut zu Schönheitsreparaturen

Am 26.9.2007 (AZ: VIII ZR 143/06) hat der Bundesgerichtshof (BGH) erneut zu Mietvertragsklauseln entschieden, die dem Mieter die Kosten für Schönheitsreparaturen auferlegen sollen. Nach der Entscheidung kann eine sogenannte "Quotenabgeltungsklausel", durch die der Mieter verpflichtet werden soll, nach seinem Auszug abhängig von der Mietzeit und der Abnutzung einen Anteil an zukünftigen Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen zu zahlen, unwirksam sein.

Die Unwirksamkeit kommt im Einzelfall in Betracht, wenn die mietvertragliche Klausel dem durchschnittlichen Mieter nicht hinreichend klar und verständlich macht, wie die Abgeltungsquote konkret zu berechnen ist. Darin kann ein Verstoß gegen das in § 307 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB normierte Transparenzgebot zu sehen sein.

Nach der Pressemeldung des BGH Nr. 137/2007 lag dem Urteil im wesentlichen der folgende Sachverhalt zugrunde:

Die Kläger waren von Mitte Mai 2001 bis Ende März 2004 Mieter einer Wohnung des Vermieters, die er ihnen renoviert übergeben hatte. Nach dem Mietvertrag waren die Mieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen während der Mietzeit regelmäßig nach Ablauf näher bestimmter, nach Nutzungsart der Räume gestaffelter Fristen von drei, fünf bzw. sieben Jahren auszuführen. Davon konnte abgewichen werden, wenn der Zustand der Räume eine Einhaltung der Frist nicht erfordert. Die Quotenabgeltungsklausel in § 16 Ziffer 7 des Mietvertrags lautete:

"Sind bei Beendigung des Mietvertrags die Schönheitsreparaturen entsprechend Ziffer 2-4 nicht fällig, so zahlt der Mieter an den Vermieter einen Kostenersatz für die seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen erfolgte Abwohnzeit im Fristenzeitraum gemäß Ziffer 2 bis 4, sofern nicht der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführt oder sich nicht der unmittelbar folgende Nachmieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bereiterklärt oder die Kosten hierfür übernimmt. Die Höhe dieses Kostenersatzes wird anhand eines Kostenvoranschlages eines von den Vertragsparteien ausgewählten Fachbetriebes des Malerhandwerks über die üblicherweise bei der Renovierung der Mieträume anfallenden Schönheitsreparaturen ermittelt. Sie entspricht dem Verhältnis der in Ziff. 2 bis 4 festgesetzten Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen und der Wohndauer seit den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen."

In der Entscheidung nimmt der BGH auch zur früheren Rechtsprechung zu fixen Terminen für Schönheitsreparaturen Stellung und erkennt an, das die vorliegend vom Vermieter genutzte Klausel eine flexible Berücksichtigung des Wohnungszustandes ermöglicht.

Unwirksam ist sie (im vorliegenden Fall – eine genaue Einzelfallbetrachtung ist erforderlich) aber trotzdem: Denn die vom Vermieter benutzte Formulierung benachteiligt den Mieter unangemessen, weil einem durchschnittlichen Mieter nicht hinreichend klar und verständlich wird, wie die Abgeltungsquote konkret zu berechnen ist. Die Klausel verstößt deshalb gegen das in § 307 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB geregelte Transparenzgebot. Dieses schließt das sogenannte Bestimmtheitsgebot ein, dem eine Vertragsklausel in einem formularmäßig für eine Vielzahl von Vertragsfällen genutzten Vertrag nur dann genügt, wenn sie im Rahmen des rechtlich und tatsächlich Zumutbaren die Rechte und Pflichten des Vertragspartners so klar und präzise wie möglich umschreibt. Diese Vorraussetzung wurde vom Vermieter nach dem Urteil des BGH nicht erfüllt: Einem juristisch nicht gebildeten Vertragspartner erschließt sich schon nicht ohne Weiteres, dass die Maßgeblichkeit der "Abwohnzeit im Fristenzeitraum gemäß Ziffern 2 bis 4" dem Mieter auch bei der Berechnung der Quote den Einwand offen halten soll, er habe die Wohnung nur unterdurchschnittlich genutzt.

Vor allem aber bleibt zweifelhaft, wie der Fristenzeitraum gemäß Ziffer 2 bis 4 zu bestimmen ist. Da die Anwendbarkeit der Quotenabgeltungsklausel voraussetzt, dass die Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sind, kann es nur auf den Zeitraum ankommen, nach dem eine Renovierung in Zukunft voraussichtlich erforderlich sein wird. Es liegt nahe, diesen Zeitraum in der Weise zu bestimmen, dass das Wohnverhalten des bisherigen Mieters hypothetisch fortgeschrieben und festgestellt wird, wann bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses Renovierungsbedarf zu erwarten wäre.